Dalam teori, nilai suatu kesatuan properti diinpretasikan sebagai “nilai pasar” atau nilai seperti ditentukan dalam bursa perdagangan yang terjadi saat ini. Pada konteks ini nilai didefenisikan sebagai harga yang akan dibayarkan oleh seorang penjual untuk sebuah properti selama satu jangka waktu yang pantas.
Selain mempunyai nilai pasar, property juga mempunyai sebuah “nilai pemakaian”. Ini merupakan nilai yang diandalkan oleh sejumlah pemodal property dan suatu nilai yang diandalkan oleh sejumlah pemodal property dan suatu nilai yang mungkin berbeda dari nilai property. Perubahan nilai properti biasanya berlangsung melalui tiga tahap yang berlaku dalam kota atau wilayah sekitarnya.
Berikut adalah ketiga tahap perubahan nilai property:
- Integrasi, yaitu kondisi saat nilai bekembang.
- Ekuilibrium, yaitu kondisi saat nilai stabil.
- Disintegrasi, yaitu kondisi saat nilai merosot.
Prinsip Subsitusi
Prinsip ini berpendapat bahwa tidak ada orang yang rasional dan ekonomis akan membayar lebih banyak untuk satu property dari pada satu property lain dengan desain, kualitas, atau utilitas yang sama. Prinsip ini adalah dasar pendekatan biaya untuk memperkirakan nilai pasar property dan sering menentukan batas tertinggi niali suatu properti.
Prinsip Keseimbangan
Prinsip ini dilakukan dengan mengenali masalah-masalah yang timbul dari kelebihan pasokan atau kekurangan pasokan suatu jenis property. Misalnya, terlalu banyak apartemenmdengan ukuran, desain, dan harga yang sama dalam suatu wilayah akan menurunkan nilai semua property ini dipasar
Prinsip Kontribusi
Prinsip ini menyatakan bahwa nilai suatu tambahan kepada sebuah property adalah suatu fungsi dari kontribusinya kepada keseluruhan keuntungan property itu, tidak hanya fungsi dari biaya konstruksinya.
Prinsip Kesesuain
Prinsip ini menyatakan bahwa sebuah property yang serupa dengan property di sekitarnya dalan desain dan kualitas mempunyai niali yang layak, sedangkan property yang sangat berbeda ada di sekitarnya selalu lebih rendah nilainya.
Prinsip Antisipasi
Prinsip ini menyatakan bahwa kebanyakn pemodal membuat putusan investasi mereka berdasarkan pengukuran nilai aset ini dari suatu arus kas pendapatan bersih yang diantisipasi . Prinsip ini adalah dasar pendekatan penghasilan terhadap evaluasi property dan sering menentukan batas terendah nilai pasar sebuah property.
Prinsip Pengguanaan Tertinggi dan terbaik
Prinsip sebagai dasar untuk memperkirakan nilai pemakaian sebuah property . Prinsip ini didefinisikan sebagai pemakaian yang legal dan dimungkinkan yang terbesar untuk memberikan imbalan hal bersih sebuah property yang tinggi dalam suatu periode tertentu.
Poin Keuntungan yang kita peroleh saat berinvestasi property:
- Bisa digunakan sendiri
- Aset property bias disewakan
- Bisa digadaikan dengan mudah untuk diputar sebagai modal
- Dapat diwariskan
- Nilainya SULIT untuk menyusut hilang
- Capital gain datangkan marjin yang besar
- Kontrol di tangan kita. Kita dapat mengatur dan mengendalikan penggunaan property yang kita miliki.
Faktor Lokasi
Faktor lokasi merupakan factor yang sangat utama dalam melakukan investasi property. Ketika hendak membeli rumah sebaiknya perhatikan lokasi yang strategis misalnya dekat dengan pasar, sekolah atau pusat keramaian lain. Perhatikan juga jalan menuju ke rumah pakah sudah di bangun dengan baik, termasuk fasilitas penerangan jalan di malam hari dan masalah banjir yang sewaktu-waktu dapat menggenangi perumahan elit sekalipun. Lokasi nampaknya memang menjadi sesuatu yang harus kita kuasai sebelum memutuskan untuk membeli sebuah rumamh sebagai sarana investasi.
Faktor Bangunan
Bangunan juga harus kita perhatikan dengan seksama mengingat nilai bangunan akan mengalami penyusutan dari tahun ke tahun. Pastikan bahwa bangunan masih kokoh berdiri saat ingin membeli , saat kita ingin mrnjualnya sehingga hal itu menjadi sesuatu yang menarik bagi calon pembeli.
Jangan sampai membeli rumah di lokasi strategis tetapi bangunan rumah dibangun dengan bahan yang tidak berkualitas sehingga ketika nilai tanah naik beberapa tahun kemudian bangunan tersebut terlihat memprihatinkan. Hal sebaliknya juga jangan sampai membeli rumah dengan bangunan yang sangat berkualitas tinggi dan memiliki seni yang sangat tinggi sehingga harga bangunan menjadi sangat mahal.
Ketika membeli sebuah rumah untuk sarana investasi kan lebih baik membeli rumah dengan kualitas bangunan yang standar, tidak jelek tetapi juga bukan yang berkualitas super. Karena dengan cara tersebut maka kita akan menemukan ada begitu banyak peminat ketika kita ingin menjualnya .
Faktor Harga
Banyak orang beranggapan bahwa harga property akan selalu naik sehingga kita dapat mebeli property di harga bera pun. Hal itu tidaklah benar karena menurut berbagai buku macam property ada juga lokasi tertentu yang mengalami harga mendatar bahkan turun.
Menurut Robert T. Kiyosaki, bahwa keuntungan terjadi bukanlah paa saat kita menjual melainkan pada saat kita membeli. Kita harus mendapatkan harga yang paling cocok untuk sebuah rumah dengan tujuan investasi . sebisa mungkin mendapatkan harga dibawah pasaran atau setidaknya sama dengan pasaran .
Kita juga harus mengingat bahwa selain harga rumah, kita juga harus masih mengeluarkan dana untuk sertifikat, pajak, notaris, dan biaya perawatan yang kesemuanya itu kita alokasikan sebagai dana investasi .
Faktor Pengembang
Saat ini begitu banyak tawaran investasi dari pengembang. Kebanyakan pengembang menjual rumah yang belum jadi atau dengan istilah pre-sale. Kita harus cermat melihat track record dari pengembang tersebut apakah memiliki sejarah memuaskan atau mengecewakan konsumen.
Ada begitu banyak orang Tionghoa sebetulnya mengambil sikap konservatif yaitu membeli rumah pada saat sudah jadi. Cara ini kan jauh lebih aman untuk dilakukan oleh kita yang baru ingin memulai investasi property. Keuntungan yang kita dapat mungkin lebih kecil jika kita mebeli rumah dengan system pre-sale namun resikonya juga lebih relative lebih terkendali .
Faktor fasilitas
Harga sebuah rumah di kemudain hari sangat di pengaruhi juga oleh fasillitas yang ada di sekita rumah tersebut. Sebuah perumahan yang dilegkapi sarana olahraga, tempat ibadah, pertokoan dan banyak fasilitas lainnya termasuk keamanan yang terjamin akan lebih dinikmati oleh konsumen. Jika kita memiliki rumah dengan fasilitas yang lengkap dan keamanan yang baik niscaya rumah kita tersebut lebih banyak dinikmati oleh calon konsumen dengan harga yang relatif tinggi .
Faktor Prospek
Prospek yang dimaksudkan di sini adalah berkaitan dengan rencana pengembangan kota. Sebelum kita membeli sebuah rumah kita harus mencari informasi yang berkaitan dengan rencana pembanguan pemerintah terhadap wilayah tersebut. Jangan sampai kita membeli sebuah rumah tanpa mengetahui bahwa pemerintah membangun pusat pengolahan sampah yang berjarak 500 meter dari rumah kita . jika hal itu samapai terjadi maka sangat besar kemungkinan harga rumah tersebut beserta tanahnya akan mengalami penurunan di tahun mendatang.
Faktor Dokumen
Faktor kelengkapan dokumen juga sangat penting untuk diperhatikan ketika melakukan investasi aset property. Kiata harus mengetahui hak-hak apa saja yang melekat ketika kita membeli sebuah rumah , apakah hak milik, hak guna bangunan, ataupun hak guna bangunan diatas hak pengolahan lahan.
Begitu rumitnya peraturan-peraturan soal hokum maka akan jauh lebih baik kita konsul kepada notaris. Kita juga harus ingat bahwa biaya-biaya yang mncul dari pengurusan dokumen ini harus dimasukkan sebagai dana investasi.
Faktor investasi
Ketika kita melakukan investasi pada rumah maka akan lebih baik jika kita berfikir tentang investasi secara keseluruhan. Artinya kita tidak hanya mengharapkan capital gain yang akan kita dapatkan dari selisih harga jual dan harga beli tetapi kita juga bisa menyewakan rumah tersebut sehingga mendatangkan keuntungan. Ketika kita menyewakan rumah kita maka selain kita mendapatkan hasil sewa kita juga bisa mengurangi biaya perawatan termasuk biaya keamanan untuk menjaga rumah tersebut.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar